Как «унизить» кадастровую стоимость

13 апреля юрист АБ "КиП" по правовым вопросам недвижимости Анастасия Найда приняла участие в семинаре и круглом столе на тему «Оспаривание кадастровой стоимости: оптимизация земельных и налоговых платежей, актуальная судебная практика».

Участники обсуждали актуальную практику оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в судах. Отдельно поговорили о специфике оспаривания кадастровой стоимости арендаторами земельных участков, находящихся в государственной собственности, когда от величины кадастровой стоимости зависит размер арендного платежа или сумма выкупа.

Отмечалось, что внесены полезные поправки в Федеральные стандарты оценки, в частности в ФСО № 1, № 2, № 3 и № 7, которые раньше вызывали споры, и в практику их применения. Например, что оценка рыночной стоимости объекта капитального строительства должна происходить без учета стоимости земельного участка, на котором он расположен, а стоимость застроенного земельного участка для целей включения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) — без учета строений, как будто он не застроен.

Козодаев М.А., заместитель начальника управления сделок с имуществом ПАО «Лукойл» осветил основные положения проекта закона о государственной кадастровой оценке, который сейчас находится на рассмотрении в Государственной Думе (законопроект № 914 532−6, внесен в октябре 2015 г.), было озвучено много критических замечаний. В частности, что в законопроекте не предусмотрено никакой ответственности государственных оценщиков за ее результат, следовательно, ситуация, при которой кадастровая стоимость, например, двух расположенных рядом земельных участков будет в несколько десятков раз разниться — не изменится. Было также отмечено, что законопроект обладает большой коррупциогенностью, что требует кардинальной его переработки.

К слову, президент России на прямой линии сделал другой комментарий, что ситуация с государственной кадастровой оценкой, напротив, улучшится, так как у частных оценщиков нет никакой ответственности при установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, а здесь ответственность будет держать государство.

Интересным показался комментарий о деятельности компании по оспариванию кадастровой стоимости своих объектов недвижимости как о «бизнес-процессе». Действительно, учитывая, что эта деятельность стала систематической[1][1]По недавно опубликованным данным Росреестра за период с 01.01.2016 по 31.03.2016 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 4 726 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 11 381 объекта недвижимости, в судах за чуть меньший период — по 29.02.2016 — инициировано 1204 спора., направлена на получение результата и результат тут же отражается на сокращении расходов компании, оспаривание кадастровой стоимости вполне может подойти под значение самостоятельного бизнес-процесса по оптимизации расходов.

В целом снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости имеет больше положительную динамику, как правило, и анализ количества выигранных дел это подтверждает, результат в большинстве случаев достигается.

Так, по результатам рассмотрения судами в 2015 г. дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости более 60% исков удовлетворено (это почти 4 000 исков), кадастровая стоимость недвижимости в среднем снижена приблизительно на 40%. А за первых два месяца текущего года положительный результат достигнут по 127 искам из 148 рассмотренных, то есть результативность судебного оспаривания достигла 85%.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка или объекта капитального строительства (установление ее равной рыночной) играет большую роль как для крупных компаний, так и для простых граждан — от ее величины зависит налог на имущество, который скоро всем предстоит платить государству (на текущий момент в 28 регионах Российской Федерации приняты решения о применении с 01.01.2015 кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы для его исчисления).

Однако не всегда процесс оспаривания (а это времязатраты, расходы на оценочную экспертизу и др.) целесообразен, так как итоговая величина той самой рыночной стоимости земельного участка или здания не во всех случаях может сильно отличаться от ее кадастровой оценки, указанной в ГКН, иногда «вилка» может составлять всего лишь несколько тысяч рублей.

Для оценки возможности и целесообразности оспаривания кадастровой стоимости вашего участка проконсультируйтесь со специалистами Адвокатского бюро «Казаков и партнёры».