Автор: Павел Медведев
С 1 марта в России совершать сделки с земельными участками можно только после проведённого межевания. При этом далеко не все собственники прошли эту процедуру раньше. Так что, если они запланируют продажу надела, этим придётся заняться. Как провести межевание по уму, не нарваться на кадастрового инженера — жулика и выловить все ошибки в плане до его регистрации? Подготовили подробную инструкцию вместе с юристами.
Как понять, что нужно сделать межевание
Сделать межевание необходимо, если вы готовитесь к сделке или каким-либо регистрационным действиям (например, собираетесь поставить на кадастровый учёт построенный дом), а в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет координат границ земельного участка.
Узнать это можно, заказав выписку из ЕГРН. Это делается следующими способами:
- через «Госуслуги»;
- в МФЦ;
- на официальном сайте Росреестра.
Идти никуда не придётся.
Если сведения о координатах границ земельного участка в ЕГРН отсутствуют, в выписке будет особая отметка: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Узнать информацию о наличии межевания можно ещё одним способом — через онлайн-сервис «Публичная кадастровая карта». В строке «поиск» нужно ввести кадастровый номер земельного участка или его полный адрес.
Анжела Цыганова
член Ассоциации юристов России, директор по правовым вопросам «Смарт Консалтинг»
Если межевания не было, сервис выдаст ответ: «Без координат границ».
Какие документы понадобятся для межевания участка
- К межеванию необходимо подготовить следующие документы:
- паспорт заявителя либо доверенность на представителя;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на земельный участок;
документ с планом земельного участка, например государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землёй (при наличии).
В целом пригодятся любые сведения о границах участка — всё, что удастся найти.
Как выбрать и проверить кадастрового инженера
Межевание может проводить только кадастровый инженер — индивидуальный предприниматель или работник организации, который выполняет кадастровые работы и готовит документы на объекты недвижимости.
Кадастровый инженер в обязательном порядке должен быть членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
У кадастрового инженера в обязательном порядке должны быть своя личная печать, которой он утверждает межевые и технические планы в бумажном формате, и сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи — для подготовки документов и подачи в электронном виде.
Павел Медведев
советник адвокатского бюро «Казаков и партнёры»
Проверить информацию о кадастровом инженере можно (и даже нужно) на сайте Росреестра. Для этого нужно выбрать в «Реестре саморегулируемых организаций» непосредственно «Реестр кадастровых инженеров», нажать кнопку «Фильтрация списка» и ввести Ф. И. О. потенциального исполнителя.
Платить за сведения не нужно — запрос бесплатный. Сервис сразу же выдаст всю необходимую информацию
При проверке рекомендуем обратить внимание на то, что кадастровый инженер должен состоять только в одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров и иметь небольшое число отказов и приостановлений по подготовленным документам.
Анжела Цыганова
Как заключить договор на межевание
Кадастровые работы проводят на основании договора подряда. В нём прописывают собственно все выполняемые работы и их результат, стоимость и сроки исполнения, а также порядок расчётов.
У договора есть обязательные приложения — это задание на выполнение работ и утверждённая заказчиком смета.
В договоре советуют прописать все обязанности инженера:
- сбор и изучение информации о земельном участке, а также соседних земельных участках;
- подготовку проекта межевания;
- обязательное уведомление соседей по участку, так как их права могут быть затронуты межеванием;
- полевые работы с выездом на место и определением границ участка на местности;
- подготовку акта согласования границ участка с соседями;
- геодезическую съёмку участка и определение координат межевых знаков;
- точное определение площади участка;
- чертёж участка со всеми границами.
Самое важное — заранее обговорить и прописать в договоре необходимый результат. Просто «межевого плана» может быть недостаточно.
Очень часто бывает, что исполнители предлагают низкие цены за подготовку межевого плана, а потом начинают просить отдельную плату за работу, которая объективно требуется для положительного результата, но не оговорена сторонами, — заказ выписок ЕГРН, съёмка и обмеры, подача документов, исправление документов в случае приостановлений
и т. п. Павел Медведев
Поэтому следует заранее прописать в договоре все нюансы на случай приостановления кадастрового учёта, наличия ошибок и так далее.
Лучшим вариантом будет указать результатом работ выписку ЕГРН с записью о межевании.
Как проводится межевание: 4 этапа
Этап 1. Проведение необходимых замеров
Собственно межевание участка предполагает:
- выезд инженера на территорию (где он проводит измерения, определяет ориентиры и так далее);
- кабинетную работу с документами (сопоставление с кадастровым планом территории и подготовку предварительного проекта границ земельного участка).
Все работы инженер выполняет в соответствии с договором.
Этап 2. Ознакомление с проектом межевого плана
Когда кадастровый инженер подготовит предварительный проект межевого плана, он представит его заказчику.
Межевой план состоит из графической части (вносятся сведения кадастрового плана, указывается местоположение границ участка) и текстовой части (сведения о земельном участке и согласовании местоположения границ земельных участков).
Такой документ подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Павел Медведев
Заказчик должен обратить внимание на:
- соответствие плана фактическим обстоятельствам (может, в плане указана вообще другая деревня или участок внезапно стал на сотку-другую меньше);
- соответствие архивной информации (если есть более старые документы);
- наложение границ на смежные участки (иначе можно нарваться на конфликт с соседями).
Этап 3. Согласование границ с соседями
Границы земельного участка нужно согласовывать с соседями. Владельцам участков советуют заранее сообщить о межевании всем, кто живёт рядом. Официальным уведомлением займётся кадастровый инженер.
Уведомить соседей могут разными способами:
- вручить извещение под под топись лично;
- отправить почтой;
- разместить публикацию о межевании в местном СМИ.
Последняя опция доступна лишь в отдельных случаях:
- если в выписке из ЕГРН на смежный участок нет адреса собственника;
- если смежный участок находится в границах ведения садоводства или огородничества;
- если смежный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения;
- если у смежного участка больше пяти собственников.
Если собственники смежных участков не выскажутся против новых границ, то они будут считаться согласованными. Акт согласования приложат к плану.
Но возможен и другой сценарий.
Если у собственников смежных участков появляются возражения или несогласия с процедурой межевания или её результатами, всё обязательно фиксируется в акте. После этого ситуацию рассматривает Кадастровая палата или сотрудники территориального подразделения Росреестра. В том случае, если соседи не подписывают акт, спор подлежит разрешению в судебном порядке.
Анжела Цыганова
Этап 4. Регистрация права собственности
Когда план утверждён и согласован, его предоставляют в Росреестр, где участок с новыми границами ставят на кадастровый учёт. Сделать это может как собственник участка, так и кадастровый инженер, если это обговорено в договоре.
Росреестр проверяет отсутствие оснований для приостановки или отказа от постановки участка на кадастровый учёт и если таких оснований нет, то границы участка включаются в ЕГРН после чего собственник участка может совершать с ним любые сделки.
Юрий Пустовит
управляющий партнёр адвокатского бюро «Юг»
Приостановить постановку участка на учёт или даже отказать в ней могут по разным причинам. К ним относятся:
- нечитаемые элементы на графике;
- пересечение границ земельного участка с существующими участками;
- несоответствия записей в реестре с предоставленными документами;
- представление неполного комплекта документов;
- подписание документов неуполномоченным лицом (например, не собственником);
- несоответствие межевого плана установленным требованиям;
- отсутствие согласования границ.
Если возникнет проблема, нужно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он исправил все выявленные ошибки. Затем скорректированные документы вновь направляются в Росреестр.
Сколько времени и денег уходит на межевание
Расценки зависят от нескольких факторов:
- объёмов работ;
- сроков;
- местонахождения, размера и особенностей земельного участка;
- необходимости сбора документов;
- периода времени (сезон приходится на весну и лето).
Как правило, межевание обходится не более чем в 30 000 — 35 000 рублей. В зависимости от сложности процедуры сумма может быть меньше или больше
Непосредственно сама процедура межевания занимает примерно две недели. В отдельных случаях она может затянуться на несколько месяцев. Также после её завершения инженеру понадобится время на подготовку и оформление документов.
Павел Медведев
Что делать, если в план закрались ошибки
Бывает, что ошибки в плане замечают уже после того, как Росреестр поставил участок на учёт. Их всё равно нужно исправить, иначе в будущем они могут доставить проблем.
У ошибки может быть два варианта происхождения:
- её допустил кадастровый инженер, а Росреестр не заметил;
- Росреестр сам допустил опечатку.
В первом случае нужно обращаться к кадастровому инженеру с просьбой внести изменения в межевой план.
После получения скорректированных документов обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учёте недвижимого имущества, отобразив в нём просьбу исправления реестровой ошибки в связи с представленными изменениями.
Анжела Цыганова
Во втором случае необходимо сразу обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН и приложить к нему документы с корректными данными.
Оба заявления можно подать несколькими способами:
- на сайте Росреестра или портале «Госуслуги»
- в МФЦ;
- на личном приёме в Росреестре;
- почтой.
Проблем возникнуть не должно — заявление рассмотрят и скорректируют данные.
