Автор: Денис Шведов
Депутаты Государственной
Согласно проекту закона, предлагается изложить абзацы 2 и 3 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ в новой редакции.
В частности, предусматривается, что взыскание нельзя будет обратить на единственное жилье гражданина-должника и членов его семьи, «за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки, оплаченным гражданином-должником менее чем на 50%, и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».
Аналогичные изменения предложено внести в отношении земельных участков, на которых расположено единственное жилье.
Как отмечается в пояснительной записке к законопроекту, в условиях существенного ухудшения экономической конъюнктуры и роста банкротств российских предприятий значительное число ипотечных заемщиков может лишиться возможности исполнять свои обязательства по ипотечным займам.
«Соответственно, если ипотечное жилье является для них единственным, они лишатся его, что вызовет рост социально-политической напряженности и опасное недоверие граждан к власти, с одной стороны, и дезорганизацию рынка жилья и деятельности застройщиков, с другой», — подчеркивают авторы инициативы.
По их мнению, предлагаемые изменения позволят защитить единственное жилье граждан.
«В то же время введение требования оплаты гражданином-должником не менее половины стоимости недвижимости, на которую взят ипотечный кредит, надежно защищает банковскую систему России от возможных мошеннических посягательств», — говорится в пояснительной записке.
Депутаты также указывают, что на ежегодном совещании судей 20 февраля 2025 г. председатель Верховного
Законопроект, по мнению авторов, соответствует указанию Президента России Владимира Путина на ежегодном совещании судей 20 февраля 2025 г. о том, что «справедливость в отношении граждан — это основа устойчивости государства».
Почему это важно
Рассматриваемая законодательная инициатива предлагает внесение в процессуальный закон изменений, которые позволят должникам сохранить свое единственное жилье, находящееся в ипотеке, при условии погашения половины задолженности, отметила Анна Нехина, генеральный директор Юридической фирмы «Лаборатория антикризисных исследований».
В целом, по ее словам, предлагаемая идея является последовательным продолжением государственной политики, направленной на защиту единственного жилья, и обусловлена опасениями инициаторов по поводу прогнозируемого роста числа дефолтов по потребительским ипотечным кредитам.
Предлагаемая редакция нормы, указала она, составлена некорректно с точки зрения юридической техники. Очевидно, что гражданин оплачивает не предмет ипотеки, а исполняет обязательства, которые обеспечиваются предметом ипотеки. Ипотекой может быть обеспечено любое обязательство, а не только связанное с приобретением жилья. Следовательно, буквальное толкование предлагаемой диспозиции может привести к тому, что изменения не будут распространяться на случаи, когда ипотека обеспечивает долги, не связанные с покупкой жилья, что является существенным упущением, пояснила Анна Нехина.
На наш взгляд, новая редакция закона должна быть сформулирована таким образом, чтобы она недвусмысленно охватывала все случаи, когда ипотека используется для обеспечения любых обязательств гражданина, а не только связанных с приобретением жилья. В противном случае цель внесения изменений в ГПК, изложенная в пояснительной записке к проекту, не будет достигнута в полной мере. Если будет установлен четкий порог задолженности, после которого обращение взыскания на единственное жилье становится невозможным, мы неизбежно столкнемся с рядом злоупотреблений со стороны недобросовестных должников, которые будут стремиться преодолеть этот порог за счет новых кредиторов. В настоящее время проблема искусственного создания статуса единственного жилья уже стоит остро и разрешается только на уровне судебной практики.
Анна Нехина
генеральный директор Юридическая фирма «Лаборатория антикризисных исследований»
Законодательное закрепление инициативы без учета этих рисков может усугубить ситуацию и привести к негативным последствиям для кредиторов и всей финансовой системы, заключила она.
Данный законопроект, в первую очередь, направлен на увеличение социальной государственной поддержки населения, что в полной мере соответствует целям Российской Федерации как социального государства, констатировал Андрей Дроздов, адвокат Адвокатской конторы «Аснис и партнеры».
В настоящее время, подчеркнул он, рынок ипотечной недвижимости переживает не самые лучшие времена — общая неблагоприятная экономическая обстановка в совокупности с не самыми низкими кредитными ставками пугают граждан. Потенциальные заемщики уже не так часто вступают в подобные ипотечные правоотношения, что негативно сказывается на рынке недвижимости.
Для тех же граждан, кто уже взял на себя ипотечные обязательства, большую напряженность вызывает тот факт, что они могут лишиться жилья, если не справятся с обязательствами по ипотеке. На первый взгляд, предлагаемые поправки будут способствовать снижению подобных рисков для обеих категорий заемщиков: для потенциальных заемщиков поправки означают повышение гарантий по возможной сделке, а для текущих — возможность сохранить уже существующее жилье даже в случае неисполнения обязательств. Однако на практике заемщику в среднем требуется 10−15 лет для того, чтобы выплатить 50% от стоимости недвижимости. Представляется, что при таких обстоятельствах данные поправки не смогут существенно повлиять на тех, кто только собирается взять ипотеку: они в любом случае будут зависеть от состояния экономики на горизонте 10−15 лет. Тем не менее поправки могут стать эффективным поддерживающим механизмом для граждан, у которых уже есть длительные ипотечные обязательства и которые испытывают трудности с их исполнением.
Андрей Дроздов
адвокат Адвокатская контора «Аснис и партнеры»
Кроме того, повышение гарантий для заемщиков автоматически означает снижение гарантий для банков, в связи с чем можно предположить, что банки будут тщательнее проверять потенциальных заемщиков и требовать более высоких гарантий, заключил он.
С момента законодательно закрепленной возможности признания граждан банкротами и формирования первой судебной практики стал возникать вопрос о судьбе единственного жилья должника, в том числе обремененного ипотекой, отметил Денис Шведов, старший юрист Адвокатского бюро «Казаков и партнёры».
В дальнейшем законодатель, напомнил он, принял ряд последовательных законов, направленных на социальную поддержку граждан и определяющих механизм защиты единственного жилья должников, находящегося в ипотеке. Так, например, в августе 2024 г. подписан закон о сохранении единственного ипотечного жилья при банкротстве граждан, которым была предусмотрена возможность заключения мирового соглашения между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой единственного жилья, за счет финансирования со стороны третьих лиц (родственников, государства), либо иных источников доходов гражданина, не включаемых в конкурсную массу.
В то же время, в октябре 2025 г. был отклонен закон, который предлагал исключить из оснований возбуждения дел о банкротстве граждан по требованию банка случай, когда продажа ипотечного жилья вне банкротства позволяет полностью погасить имеющийся долг, мотивом отклонения законопроекта стало возможное лишение банков опции, связанной с принудительным истребованием задолженности, уточнил Денис Шведов.
В данном же случае предлагается законопроект о защите единственного ипотечного жилья, распространяющегося на добросовестных заемщиков, которые выплатили более 50% от его стоимости. Если смотреть в целом, то данный проект закона направлен на сохранение единственного ипотечного жилья гражданина и обеспечение его социальных прав, между тем неясно, кто будет относиться к добросовестным заемщикам, с учетом того, что достаточно распространена практика погашения ипотеки за счет потребительских кредитов, распространяется ли данная возможность на жилье, подпадающее под категорию «роскошное».
Денис Шведов
старший юрист Адвокатское бюро «Казаков и партнёры»
Следует также отметить, что особенностью предлагаемого законопроекта является его обратная сила, и в случае принятия он будет распространяться на правоотношения, возникшие с 10 января 2005 г., пояснил он.
