Банкротство арендодателя — не повод собирать чемоданы

Банкротство

Специалистам Адвокатского бюро удалось предотвратить выселение из квартиры-художественной студии молодого дизайнера, на котором настаивала новая администрация арендодателя.

Несколько лет назад между нашей доверительницей и арендодателем был заключён договор инвестирования, согласно которому за счёт последней был произведён масштабный и дорогостоящий ремонт. Стороны также договорились, что по окончании ремонта между ними будет заключён договор безвозмездного пользования квартирой сроком на три года — до декабря 2019 года.

Однако банкротство арендодателя, как это нередко бывает, стала отправной точкой в пересмотре отношений с арендатором: новой администрацией арендодателя решено было «освободить актив от обременения» любой ценой. Поскольку сделать это нужно было быстро, помимо инициирования череды судебных разбирательств, молодой женщине постоянно поступали угрозы от необременённых познаниями о порядочности людей крепкого телосложения.

И только после вмешательства специалистов Адвокатского бюро ситуацию удалось полностью развернуть: нашей доверительнице была предоставлена не просто всесторонняя правовая поддержка, но также полноценная физическая защита, включая постоянное дежурство в спорном объекте.

Вступив в уже начавшееся судебное разбирательство о выселении, специалисты Бюро — Наталья Бокова и Диана Полетаева - полностью изменили линию защиты. Новая позиция была выстроена на основе переквалификации правоотношений между сторонами спора, которым истец-арендодатель и суд давали неверную оценку.

Специалисты, в частности, ссылались на следующие доводы:

  1. Сторонам не требовалось заключения договора безвозмездного пользования, поскольку договор инвестирования на деле представлял собой стандартный договор аренды (найма), содержавший все существенные условия, установленные законом (объект аренды был индивидуализирован на достаточном уровне; арендная плата была согласована как в общей сумме, так в отношении порядка её внесения; срок аренды также был определён и не превышал срок, императивно установленный законодателем для договоров подобного рода (п. 1 ст. 683 ГК РФ)). В качестве арендной платы в данном договоре выступали вложения арендатора в виде произведенного с согласия арендодателя ремонта. Отсутствие государственной регистрации договора не порочило его, поскольку ещё в 2011 году Пленум ВАС РФ № 73 в п. 14 своего постановления разъяснил, что в подобных случаях стороны должны считаться связанными обязательствами между собой даже в отсутствие государственной регистрации. И данное разъяснение уже воспринято не только судебным правоприменителем, но и законодателем. То есть между сторонами в настоящее время имеется заключённый в полном соответствии с ГК РФ и ЖК РФ договор аренды (найма), срок которого не истёк.
  2. Отношения сторон договора аренды (найма) не прекращаются, если при банкротстве применяется механизм замещения активов. Действующим законодательством не предусмотрено такого основания для расторжения или автоматического прекращения действия договора аренды (найма), как банкротство арендодателя с процедурой замещения активов. Случаи прекращения обязательств в связи с банкротством прямо установлены законом и для случаев аренды (найма) подобное последствие не предусмотрено. Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)» лицо, проходящее такую процедуру банкротства как замещение активов, не просто не ликвидируется, а становится единственным акционером нового акционерного общества и продолжает свою деятельность, получив активы банкрота.

Специалисты также обратили внимание суда, что преимущественному применению к анализируемым правоотношениям подлежат нормы ГК РФ, определяющие порядок перехода права аренды при смене собственника. И этими нормами императивно установлено правило о следовании арендных отношений за имуществом. Потому переход права собственности на занимаемое по договору аренды (найма) жилое помещение не становится основанием для расторжения или изменения такого договора. Новый собственник просто становится арендодателем по действующему договору.

Юридически-точная правовая позиция была подкреплена доказательствами, достоверно подтверждавшими, что акции арендодателя-банкрота ушли его же реальным бенефициарам. То есть банкротство было лишь «сменой обёртки» и предлогом для «очистки актива». Специалистам Бюро удалось доказать, что права и обязанности по договору перешли к новому акционеру арендодателя-банкрота согласно п. 1 ст. 617 и ст. 675 ГК РФ.

Суд полностью согласился с позицией специалистов Бюро о наличии между сторонами заключенного в полном соответствии с законом и действующего до декабря 2019 года договора аренды, вся арендная плата по которому уже оплачена, а одна из сторон просто поменялась в результате замещения активов.

Требования истца были признаны незаконными и необоснованными, противоправные попытки выселения удалось прекратить.

Дело представляет большой интерес для практикующих юристов не только тем, что является фактически «пошаговой» инструкцией по переквалификации любого сходного инвестиционного договора в договор аренды, но также наличием аргументированной позиции о том, что такая процедура как замещение активов — не всегда законный способ «очистки» банкрота от долгов.