Недвижимость: судебные тенденции за первую половину 2025 года

Автор: Павел Медведев

Признание подвалов общим имуществом домовладельцев

Адвокат Илья Абрамов:

Собственникам квартир принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в многоквартирном доме (МКД) (п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ)).

К общему имуществу МКД относятся, в частности, лестницы, холлы, лифты, коридоры, чердаки, а также подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в здании (п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 23 июля 2009 г. № 64, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 22 января 2013 г. № 10 545/12).

Бывает, на нежилое подвальное помещение ошибочно зарегистрировано право собственности — предположим, за муниципалитетом. Однако в действительности такое помещение является общим имуществом и не может принадлежать отдельному лицу.

Относится ли помещение к общему имуществу МКД — зависит от его технических характеристик, наличия инженерных коммуникаций, назначения и расположения (п. 1 ст. 287.5 ГК РФ, Определение Верховного Суда Р Ф от 11 февраля 2019 г. № 305-ЭС18−24 601 по делу № А40−174 214/2017, Определение Верховного Суда Р Ф от 22 декабря 2015 г. № 310-ЭС15−12 661 по делу № А35−4259/2013).

Кроме того, МКД, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим подвальных помещений в таких домах определяется на дату приватизации первой квартиры (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 2 марта 2010 г. № 13 391/09).

Если по состоянию на эту дату подвальные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, то право общей долевой собственности на них не возникает. А вот подвалы, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность (Определение Верховного Суда Р Ф от 1 июня 2023 г. № 307-ЭС23−8491 по делу № А21−11 971/2021).

Таким образом, если на момент приватизации первой квартиры в доме подвальное помещение не было выделено, но это сделали впоследствии, то запись в ЕГРН о праве собственности на такое помещение могут аннулировать (Определение Верховного Суда Р Ф от 26 января 2016 г. № 5-КГ15−207).

Юрист Владислав Варшавский:

Сегодня жильцы знают, что в большинстве случаев право собственности на подвальные помещения у частных лиц возникло незаконно. Они обращаются в суды, и подвалы признают общей долевой собственностью владельцев жилья в МКД. При этом правовой режим таких помещений должен определяться с учетом даты приватизации первой квартиры в доме (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 2 марта 2010 г. № 13 391/09, дела № А40−99 576/2018 и № А40−95 491/2024).

Адвокат Анастасия Иванова:

Накопилось немало дел, где было признано право общей долевой собственности на подвальные помещения (дела № А40−230 333/2022, № А40−221 609/2023, № А40−14 095/2022).

Суды руководствуются заключениями судебной экспертизы, поскольку необходимо установить, имеют ли спорные подвалы самостоятельное назначение или они предназначены для обслуживания помещений МКД. Также учитывается дата приватизации первой квартиры в доме.

Между тем есть дела, где суды отказали в переводе подвалов в общую долевую собственность (дела № А40−135 022/2022, № 88−25 028/2024).

Изъятие земельных участков для госнужд

Юрист Владислав Варшавский:

У собственника могут изъять земельный участок и возведенные на нем постройки для государственных или муниципальных нужд. За изъятое имущество предоставляется компенсация (кто и как рассчитывает компенсацию — читайте в статье «Оценка недвижимости при ее изъятии для государственных или муниципальных нужд»).

Под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, направленные на достижение общественно полезных целей. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества (Обзор судебной практики Верховного Суда Р Ф № 1, утв. Президиумом 13 апреля 2016 г.).

В основном суды выносят решения в пользу государства, подтверждая правомерность изъятия недвижимости. Правообладателям трудно доказать, что землю забирают не для общественно полезных целей, однако иногда удается (дела № А51−11 396/2023, № А31−13 716/2022).

Сложности владельцев апартаментов

Юрист Владислав Варшавский:

Споры о статусе апартаментов идут уже много лет.

Часто суды отказывают владельцам такой недвижимости во взыскании штрафа с застройщиков за невыполнение условий договора. Объясняют они это так: апартаменты — нежилые помещения, а значит, нельзя назначить штраф по Закону о защите прав потребителей. Но иногда суды признают, что апартаменты могут использоваться для постоянного проживания (дело № 33−12 389/2022).

К тому же органы отказывают во временной регистрации в апартаментах, и суды их поддерживают (дела № 2−591/2020, № 2а-3836/2019). Хотя некоторые суды признают незаконными подобные отказы (дело № 33а-14 497/2023).

Массовое изъятие помещений у владельцев хостелов

Адвокат Анастасия Иванова:

За последние годы Департамент городского имущества и Правительство Москвы подали немало исков об изъятии помещений, используемых ненадлежащим образом, со ссылкой на статью 287.7 ГК РФ. В основном такие иски получили владельцы хостелов.

Органы связывают использование помещения не по назначению как основание для его изъятия с незаконным использованием земельного участка, на котором расположено здание со спорным помещением (подробнее — в статье «Госорганы затеяли массовые споры с владельцами хостелов»).

По одному такому спору суд отказал в иске властям, сославшись на недоказанность нарушений собственника помещения (дело № А40−286 521/2023).

Многие споры пока только рассматриваются (дела № А40−72 226/2025, № А40−711 163/2025, № А40−72 013/2025).

Снос самовольных построек

Адвокат Анастасия Иванова:

В Подмосковье увеличилось количество споров о признании объектов самовольными постройками и их сносе. Они возникают после проверок Главгосстройнадзора Московской области.

Чаще суды выносят решения с учетом результатов судебной строительно-технической экспертизы. Постройку обязывают снести, если эксперты установили капитальность строения, существенные нарушения градостроительных и строительных норм, угрозу безопасности жизни и здоровью граждан.

Но порой суды принимают решения в пользу владельцев спорных объектов и без заключения экспертизы (дела № А41−47 689/2024, № А41−89 416/2024, № А41−25 747/2024).

Оспаривание права собственности на землю

Адвокат Анастасия Иванова:

Сохраняют актуальность дела об оспаривании права собственности на земельные участки. Как правило, это касается территорий бывших колхозов.

Комитет лесного хозяйства, прокуратура или местная администрация подает иски или апелляционные жалобы (представления) на решения судов 3−10-летней давности о признании права собственности на земельные участки. Требования формулируют по-разному — например, об истребовании участка из чужого незаконного владения, оспаривании регистрационной записи или договора купли-продажи.

Обычно суды принимают решения не в пользу правообладателей (дела № 2−8431/2023, № 2−21/2023).

Но, возможно, практика поменяется благодаря Определению Верховного Суда Р Ф от 11 марта 2025 г. № 4-КГ24−91-К1. Он указал, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и подлежит применению, только если нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков. Кроме того, необходимо доказать отнесение спорного участка к федеральной собственности. И должен быть установлен орган, уполномоченный выступать от имени публично-правового образования.

Налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости

Юрист Павел Медведев:

Собственники платят весомый налог, если их недвижимость оказалась в списке объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (ст. 378.2 Налогового кодекса РФ; подробнее — в статье «Как уменьшить налог на имущество в Москве?» и статье «Налог на имущество организаций вдруг увеличился?»).

В столице собственники нежилых помещений в МКД получили льготу в виде исключения объекта из списка, если общая площадь нежилых помещений не превышает 3000 кв. м (Закон города Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64).

Возник вопрос: нужно ли учитывать площадь помещений, входящих в состав общего имущества МКД? В 2024 году суд поддержал налогоплательщика и указал, что считаются только коммерческие нежилые помещения (дело № 66а-992/2024).

Однако с 1 января 2025 года вступили в силу поправки, согласно которым учитывается площадь всех помещений, входящих в состав общего имущества МКД (Закон города Москвы от 13 ноября 2024 г. № 21). Налогоплательщики пытаются оспорить такой подход, но пока безуспешно (дело № 3а-2129/2025).

Посмотрим, какие объекты удается исключить из списка. Однозначно медицинские и спортивные центры, производства, а также здания, занимаемые государственными и муниципальными органами, бюджетными, образовательными и некоммерческими учреждениями (дела № 3а-3648/2024, № 3а-1801/2025, № 3а-3883/2024).

А вот ИТ-компаниям не повезло. Пару лет назад органы, а затем и суды по-новому оценили их помещения. То, что вчера было производством, сегодня стало офисами (дело № А40−187 792/2023).

Хотя ситуация может поменяться. Сейчас рассматривается дело, где компания настаивает на исключении здания из списка, поскольку она занимается разработкой программного обеспечения, ее деятельность является производственной и не может быть отнесена к офисной. Суды разошлись во мнениях. В итоге кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение, поскольку суды не дали оценку деятельности ИТ-компании (дело № 8а-8378/2025).

Проектировщики тоже внезапно перестали быть производствами и превратились в офисы (дело № 66а-37/2025).

Также суды стали массово относить пункты выдачи заказов к торговле, оперируя термином «даркстор» (дело № 3а-3267/2024).

Много споров из-за апартаментов. Их включают в список «по земле» даже при наличии актов Госинспекции по недвижимости, где сказано, что здания не используются для целей налогообложения по кадастровой стоимости. В основном суды исключают апартаменты из списка. Но прежде они проверяют коммерческое использование помещений (особенно на первом этаже), их совокупную площадь и торговый сбор (дело № 3а-4251/2024).

Суды апелляционной и кассационной инстанций дотошно слушают подобные дела: откладывают разбирательство, запрашивают дополнительные документы и перепроверяют обстоятельства. В нашей практике суд переносил заседание аж 7 раз, пока не получил необходимые документы.

И конечно, успех в суде первой инстанции еще ни о чем не говорит. Вышестоящая инстанция может принять противоположное решение.