Автор: Ирина Воронкова
Центробанк разработал Стандарт защиты прав ипотечных заемщиков (далее — Стандарт), чтобы минимизировать распространение высокорисковых схем при продаже жилья (подробнее — в материале ЦБ).
Примеры недобросовестных и рискованных схем
Застройщик завышает стоимость жилья, чтобы предложить пониженную кредитную ставку или кешбэк с первоначального взноса
Застройщик продает квартиру якобы по акции за 7 000 000 рублей. Но при оформлении ипотеки акция не действует, а стоимость жилья составляет уже 9 000 000 рублей. При этом покупателю делают «супервыгодное предложение» — обещают пониженную ставку по кредиту или кешбэк с первоначального взноса.
На самом деле выгоды тут нет. В двухмиллионной надбавке к реальной стоимости квартиры заложены пониженная ставка (за что застройщик платит банку вознаграждение) или кешбэк. По сути, покупатель их компенсирует.
В Стандарте указано, что до заключения договора ипотеки банк обязан предупредить заемщика о возможной разнице между рыночной (рекламной) и итоговой стоимостью квартиры.
Банкам запрещено получать вознаграждение от застройщиков за понижение процентной ставки при повышении цены жилья и брать плату с заемщиков за такую соблазнительную ставку. Также в составе первоначального взноса нельзя учитывать кешбэк.
Банк переводит деньги застройщику не на счет эскроу, а на аккредитив
Аккредитивные счета не защищены системой страхования вкладов в отличие от счетов эскроу. Если деньги будут храниться не на эскроу, то при банкротстве застройщика заемщик останется ни с чем.
В Стандарте определено, что использование аккредитива дольше 30 дней требует письменного согласия заемщика.
Приведу пример из практики. Банк перечислил денежные средства на расчетный счет застройщика вместо эскроу. Гражданин обратился в суд и потребовал, чтобы средства перевели на счет эскроу. Его иск удовлетворили. Кроме того, с банка взыскали неустойку, штраф и компенсацию морального вреда (дело № 33−10 792/2024).
Если в договоре указано, что денежные средства должны поступить на счет эскроу, а банк перевел их на иной счет застройщика, то последний может предъявить требование о выплате неустойки за весь период, пока деньги не поступят на эскроу.
Рекомендации заемщикам
- Будьте бдительны: застройщики и банки продолжат придумывать выгодные для себя схемы. Например, в Стандарте не упомянуты «отложенные проценты»: банк снижает кредитную ставку на льготный период, но начисляет стандартные проценты, которые заемщик уплатит позже (дело № 2−2883/2016).
- Внимательно изучайте условия договоров. В Стандарте прописано, какие сведения банк обязан донести до заемщиков и о каких рисках предупредить. Он должен ответить на все вопросы о кредите и сопутствующих услугах.
- Сохраните переписку с застройщиком и банком об условиях покупки и кредитования.
- Тщательно оценивайте свои финансовые возможности.
