Автор: Диана Полетаева
По мнению одной из экспертов «АГ», ВС обоснованно посчитал недоказанным отсутствие у заявителей права на бесплатную приватизацию земельного участка под домом при наличии в деле документов, косвенно указывающих на его предоставление на праве постоянного бессрочного пользования наследодателю истцов. Другая указала, что Верховный Суд продолжает поддерживать концепцию неразрывности судьбы участка и прочно связанных с ними объектов, которая после долгих споров была закреплена в ст. 1 ЗК РФ. Третья отметила, что первая инстанция формально подошла к вопросу, не оценив, что право пользования земельным участком возникло еще в 1999 г., до вступления в силу ЗК РФ, и должно рассматриваться как эквивалентное праву собственности.
23 сентября Верховный Суд вынес Определение по делу № 11-КГ25−3-К6, в котором пояснил порядок признания права собственности на земельный участок под жилым помещением, оформленным после введения в действие Земельного кодекса РФ.
23 августа 1999 г. Магьсуму Сибагатуллину с семьей из четырех человек на основании постановления главы администрации Высокогорского района Республики Татарстан от 9 августа 1999 г. был выдан ордер на право занятия жилого помещения жилой площадью 35 кв.м.
11 июня 2007 г. Магьсум Сибагатуллин умер. 13 сентября того же года Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района от имени сельского поселения Высокогорского муниципального района и Алсу, Марат и Марсель Сибагатуллины заключили договор на передачу жилого помещения в их собственность, по которому покупатели приобрели бесплатно в общую долевую собственность (по 1/3 доли) занимаемую ими и членами их семьи квартиру. Право собственности общей долевой собственности было зарегистрировано Управлением Росреестра. Впоследствии они приватизировали жилое помещение общей площадью 103,6 кв. м, которое является частью двухквартирного жилого дома.
Принадлежащая семье Сибагатуллиных часть блокированного домовладения предназначена для проживания отдельной семьи. Домовладение состоит из одноэтажного дома, разделенного на две части с двумя отдельными выходами на земельный участок общей площадью 829,26 кв. м. При этом участок, находившийся под жилым помещением, предоставлен им в порядке приватизации не был ввиду того, что жилое помещение не имело статуса индивидуального жилого дома или объекта блокированной жилой застройки, а имело статус квартиры.
28 октября 2019 г. умер Марат Сибагатуллин, его доля в размере 1/3 в жилом помещении перешла по наследству к Алсу Сибагатуллиной, что подтверждено свидетельством о праве на наследство по закону.
Советский районный суд г. Казани вступившим в законную силу решением от 31 августа 2020 г. признал жилое помещение общей площадью 103,6 кв. м блоком № 2 в жилом доме блокированной застройки. Согласно сведениям ЕГРН право собственности на земельный участок ни за кем не зарегистрировано. 28 июля 2023 г. Алсу Сибагатуллина обратилась в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» с заявлением о предварительном согласовании предоставления ей этого земельного участка бесплатно. 28 июля 2023 г. в удовлетворении заявления было отказано по причине того, что право собственности на дом возникло в 2007 г., то есть после введения в действие Земельного кодекса РФ.
Алсу и Марсель Сибагатуллины обратились в суд с иском к Администрации Советского района и Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани о признании права собственности на земельный участок в порядке приватизации. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что оснований для признания за истцами права собственности на спорный земельный участок под жилым помещением не установлено, поскольку право собственности истцов на квартиру оформлено в 2007 г., то есть после введения в действие ЗК РФ. Пользование участком с 1999 г. не порождает у них право на его предоставление в собственность бесплатно. С выводами первой инстанции согласились апелляция и кассация.
Тогда Алсу и Марсель Сибагатуллины обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. С 1 июля 2022 г. была введена в действие ст. 3.8 этого Закона, которая определяет, что предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых располагаются жилые дома, отвечающие требованиям п. 2 этой статьи, осуществляется в порядке, установленном данной статьей и главой V.1 ЗК РФ, положения которой применяются в части, не противоречащей этой статье.
В силу п. 2 ст. 3.8 этого же Закона до 1 марта 2031 г. гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 г. жилой дом, который расположен в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом. Таким образом, пояснил ВС, законодатель прямо указал на необходимость применения при предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых располагаются жилые дома, положений главы V.1 ЗК, не противоречащих ст. 3.8 Закона.
Как заметил Верховный Суд, в соответствии с п. 14 ст. 3.8 Закона о введении в действии ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен наследнику гражданина, указанного в п. 2 этой статьи. В силу п. 9.1 ст. 3 этого же Закона, если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ, не указано право, на основании которого предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения или сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в данном пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Государственная регистрация прав собственности на указанные в данном пункте земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 49 Закона о государственной регистрации недвижимости. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
Таким образом, ВС разъяснил, что действующий закон связывает возможность приобретения земельного участка в собственность на основании ст. 39 ЗК с двумя обстоятельствами: принадлежностью заявителю права собственности на расположенные на данном участке здания или сооружения и с возможностью самого земельного участка находиться в частной собственности.
Как отметил Верховный Суд, семьей Магьсума Сибагатуллина жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, использовался для постоянного проживания с 23 августа 1999 г. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25 июля 2013 г. его правообладателем на праве постоянного (бессрочного) пользования указан Магьсум Сибагатуллин. В материалах инвентарного дела от 1996 г. Госкомзема Республики Татарстан имеется декларация о факте использования Магъсумом Сибагатуллиным земельного участка, указана организационно-правовая форма — собственность, цель использования — ведение подсобного хозяйства. Из архивных выписок администрации от 31 июня 2024 г. следует, что помимо разрешения вопроса о выделении Магьсуму Сибагатуллину квартиры, в 1993 г. он значился в списках лиц на оформление земельных участков в собственность. Кроме того, в обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что соседу истцов — собственнику смежного жилого помещения дома блокированной застройки был предоставлен земельный участок, являющийся частью общего участка под данным объектом, с последующим оформлением на него права собственности.
Однако в нарушение требований ст. 67 ГПК указанным обстоятельствам, с учетом приведенных положений законодательства, судом какой-либо оценки не дано. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты трех инстанций, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как отметила юрист Ольга Михалева, ВС обоснованно посчитал недоказанным отсутствие у заявителей права на бесплатную приватизацию земельного участка под домом при наличии в деле документов, косвенно указывающих на его предоставление на праве постоянного бессрочного пользования наследодателю истцов. «Также Сул не согласился с позицией нижестоящих судов о том, что предоставление в пользование жилого помещения наследодателю истцов на основании ордера не влечет предоставление земельного участка на соответствующем праве, а свидетельствует только о наличии права пользования земельным участком, занятым домом и необходимым для его обслуживания. Сведений о том, что испрашиваемый истцом земельный участок не может предоставляться в частную собственность, в деле не содержится. Поэтому логичным выглядит решение ВС отправить дело на пересмотр в первую инстанцию. Основной вопрос, ответ на который предстоит дать судам при новом разрешении дела, состоит в том, должен ли земельный участок считаться предоставленным наследодателю истцов в собственность на основании п. 9.1. ст. 3 Закона № 137-ФЗ или нет», — указала она.
Эксперт пояснила, что, исходя в том числе из анализа позиций ВС по схожим делам (определения № 18-КГ25−148-К4 от 1 июля 2025 г., № 18-КГ24−312-К4 от 4 февраля 2025 г.), юридически значимыми обстоятельствами будут являться: оценка доводов истцов об использовании жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, в период до введения в действие ЗК с учетом положений ст. 3.8 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ и установление наличия или отсутствия у наследодателя права на регистрацию за собой права собственности на земельный участок без решения на то уполномоченного органа на основе исследования всех имеющихся в деле документов, касающихся предоставления ему участка.
Советник управляющего партнера АБ «Казаков и партнёры» Диана Полетаева заметила, что ВС продолжает поддерживать концепцию неразрывности судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, которая после долгих споров была закреплена в ст. 1 ЗК РФ — с тем, чтобы постепенно преодолеть наследие Декрета «О земле». «О концепции единства, к большому сожалению, нередко забывают нижестоящие суды. Возможно, 24-летнего срока действия Земельного кодекса РФ недостаточно для ее прочного укрепления в правосознании. Подобная „забывчивость“ на практике приводит к тому, что в обороте появляется сразу два объекта с неясной правовой судьбой: недвижимость на земельном участке словно „повисает в воздухе“, а за земельный участок нужно продолжать бороться судебно, административно, финансово. И исход борьбы неясен, хотя зачастую объект на участке существует и эксплуатируется с ведения государственного или муниципального собственника многие десятилетия. Административное и судебное разделение судьбы земельного участка и объекта на нем приводит гражданский оборот к дисбалансу. В данном случае баланс вынужден был искать Верховный Суд, оперируя Земельным кодексом и его вводным Законом», — отметила эксперт.
Диана Полетаева обратила внимание на то, что ВС указал два ключевых обстоятельства, которые должны приниматься во внимание при оценке возможности приобретения земельного участка в собственность на основании ст. 39 Земельного кодекса: наличие права собственности на здания или сооружения на земельном участке и возможность земельного участка находиться в частной собственности. Таким образом, пояснила она, Верховный Суд указывает нижестоящим судам на необходимость применения двух правовых «лекал» при рассмотрении подобных споров.
«Во-первых, концепция единства (неразрывности) судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов. Во-вторых, концепция императивных запретов, безусловно „выключающих“ тот или иной объект из оборота (к примеру, в интересах обороноспособности и безопасности государства). Все остальные нюансы должны оцениваться судами исходя из интересов гражданина и оборота, а не как формальный повод „отнять“». Исключение составят споры с коррупционной подоплекой и споры об экономически значимых организациях. Если речь не идет о примате интересов государства и общественно полезных целей, забывчивость и документарный хаос муниципалитетов и государственных органов не должны лишать человека права на жилье. Ведь, как справедливо указал Верховный Суд в Обзоре судебной практики № 3 (2025):
Советник корпоративной практики юридической компании NERRA, к.ю.н. Лариса Пекарская отметила, что это дело — еще один пример, когда гражданам необходимо пройти все судебные инстанции для того, чтобы Верховный Суд исправил очевидные ошибки нижестоящих судов и принял решение в соответствии с действующим законодательством. Как заметила эксперт, суд первой инстанции формально подошел к вопросу, не оценив, что право пользования земельным участком возникло еще в 1999 г., до вступления в силу ЗК РФ, и должно рассматриваться как эквивалентное праву собственности в силу приведенных норм права. «Определение Верховного Суда сложно назвать судебным актом, принципиально меняющим судебную практику, но, безусловно, оно еще раз напомнит нижестоящим судам о том, что важно учитывать фактические отношения землепользования, применять кодифицированные акты, в том числе Земельный кодекс РФ с учетом законов об их введении, учитывать переходные положения законодательства», — резюмировала она.
