ВС решал, когда нельзя забрать ипотечную квартиру за долги

Автор: Елена Муратова

Семья купила в кредит однокомнатную квартиру, и добросовестно выплачивала его в течение десяти лет. За это время у должников сменился кредитор, который потребовал досрочно выплатить оставшуюся задолженность и выставить жилья на торги из-за просрочки платежей. Первая инстанция посчитала такое требование необоснованным, а апелляция пришла к выводу, что ипотечную недвижимость за долги продать все-таки можно. Эксперты разъяснили, как должникам избежать подобных санкций.

Невыплаченный долг может стоить квартиры

Летом 2006 года супруги Сергей и Анна Назины* взяли в «Башэкономбанке» кредит на 1,2 млн руб. для покупки квартиры. Заем обеспечивался залогом этого жилья. Через цепочку сделок права по закладной перешли к ООО «Владфинанс» осенью 2015 года. В течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту, поэтому кредитор решил взыскать с Назиных всю оставшуюся на тот момент задолженность — 458 379 руб. Кроме того, заявитель потребовал, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту на сумму 80 432 руб. и за пользование займом в размере 14% годовых, а также пеню за просрочку — 115 992 руб. Учитывая такой размер требований, истец попросил обратить взыскание на заложенную квартиру, определив её начальную продажную стоимость в размере 1,28 млн руб.

Октябрьский районный суд Уфы присудил «Владфинанс» только 145 584 руб. и не стал выставлять квартиру на торги. В обоснование такого решения первая инстанция указала на несоразмерность оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Апелляция отменила акт нижестоящего суда и взыскала в пользу заявителя 298 811 руб., опираясь на расчет задолженности, который представил истец. Помимо этого, Верховный суд республики Башкортостан посчитал, что в спорной ситуации у суда нет оснований отказать компании в требовании обратить взыскание на квартиру.

В Верховном суде указали, что не учел нижестоящий суд

Назины не согласились с выводом апелляционной инстанции и обжаловали его в Верховный суд РФ. ВС обратил внимание на то, что апелляция не указала, по каким основаниям отвергла обстоятельства, которые установила по вопросу соразмерности долга первая инстанция. Судьи В С подчеркнули, что в подобных случаях взыскание на имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что в рассматриваемом деле нижестоящему суду нужно было точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры (дело № 49-КГ19−5). Так как ничего этого апелляционная инстанция не сделала, «тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт Верховного суда республики Башкирия и отправила дело обратно туда на новое рассмотрение. Но по существу этот спор на втором круге рассмотреть не удалось: компания «ВладФинанс» отказалась от своего иска (Дело № 33−10 219/2019).

Эксперты «Право.ru»: «Апелляция не аргументировала решение»

Верховный суд РФ в очередной раз указал на чрезвычайно важное значение полного и всеобъемлющего исследования доказательств нижестоящими инстанциями, подчеркивает значимость обсуждаемого решения Оксана Петерс, партнер Eversheds Sutherland. Ведь апелляция никак не аргументировала свое решение, отмечает юрист Ю Ф Авелан Вероника Величко: «Ничего не сказала ни о соразмерности долга и стоимости квартиры, ни почему она не согласна с решением первой инстанции».

Спорную ситуацию усложняет то, что в этом деле необходимо учитывать редакцию Закона об ипотеке, которая действовала при заключении кредитного договора в 2006 году, обращает внимание Елена Муратова, советник А Б Казаков и Партнёры: «Она содержала оценочные понятия незначительности и несоразмерности без четких критериев оценки данных понятий». В действующей же редакции Закон об ипотеке позволяет обращать взыскание на заложенное имущество, если должник просрочил платежи по кредиту больше 3 раз за год, подчеркивает юрист К А Юков и партнеры Александр Соловьев.

Когда кредитную квартиру не заберут за долги по ипотеке

1. Сумма задолженности меньше 5% от стоимости жилья*
2. Просрочка платежей по ипотечному кредиту меньше 3 месяцев

*На практике встречаются решения, когда суды отказываются выставлять квартиру на торги, если долг не превышает 25% от стоимости квартиры, говорит Величко.

Обезопасить себя юридически «недобросовестный» должник в такой ситуации не может, сразу предупреждает Дени Мурдалов, юрист АБ А2. При этом ипотечные заемщики могут заблуждаться, что их единственное жилье нельзя продать за долги, отмечает управляющий партнер консалтинговой группы Дивиус Иван Гусев. Но суды проявляют прокредиторский подход — они точно применяют критерии, указанные в законе, говорит Юрий Водопьянов из Содружества земельных юристов. Если банк не получит ипотечных платежей больше, чем три месяца — заемщик имеет все шансы остаться без квартиры.

Поэтому, если деньги заканчиваются, Гусев советует не молчать — надо сразу обращаться в банк с просьбой рефинансировать ипотеку или получить отсрочку платежей. Мурдалов рекомендует застраховать потерю временной платежеспособности или просрочки платежей — это «отличный способ защититься от рисков обращения взыскания».

Суды применяют критерии механически, хотя категория изначально была оценочная, отмечает Водопьянов. В 2012 году Конституционный суд подчеркнул необходимость «достичь баланса прав и интересов взыскателей и должников» (определение от 24 декабря 2012 г. N 2289-О). Чтобы это сделать, надо оценить целый ряд обстоятельств — причину неисполнения обязательств, положение сторон и так далее, продолжает эксперт. Но потом ст. 348 ГК дополнили конкретными критериями (три месяца и 5%). И теперь работа суда свелась к применению довольно простого алгоритма, резюмирует Водопьянов.