Авторы: Алексей Аплекаев, Павел Медведев
Большинство собственников ответят на данный вопрос вполне категорично — идем в суд за снижением кадастровой стоимости и на ближайшие пару лет получаем экономию в районе 30%. Без сомнений, это проверенный метод, только вот в большей степени актуальный для торговых центров, специализированных офисных «хабов» и крупных заведений общественного питания. Платят, однако, по кадастровой стоимости не только они, но и производственники, собственники зданий, что используются для медицинских целей, иногда и образовательных. В число таких плательщиков также входят гостиницы (хостелы), сервисные центры, административные здания смешанного типа, где есть и торговые площади, и склады, и даже небольшие лаборатории. Снижение кадастровой стоимости в таких случаях может быть 20% и ниже, при этом собственник вынужден нести существенные затраты на юриста, на отчет для суда, на судебную экспертизу и прочее. Есть ли альтернативные варианты решения проблемы? Как показывает практика, да, причем более эффективные и действенные.
Но пока остановимся на фактах и на примере г. Москвы разберем нормативное регулирование вопроса.
Итак, кадастровая стоимость объекта стала использоваться для расчета налога на недвижимость юридических лиц на основании статьи 378.2 Налогового кодекса РФ. Нововведение зафиксировано и в региональном законодательстве — для Москвы это Закон № 64
Основных критериев два:
- вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание (арендуемый это участок или собственный, без разницы);
- фактическое использование здания под офисы, объекты торговли и бытового обслуживания (не только собственником зданий, но и арендаторами).
В первом случае в Перечень попадают все здания, расположенные на таком участке, во втором здание должно быть площадью не менее 1000 кв.м.
Для подтверждения обоснованности первого критерия используются данные Единого государственного реестра недвижимости и Публичной кадастровой карты, для второго — акты Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы.
Отметим, что Правительство Москвы последовательно отстаивает позицию об идентичности «офисных» и «учрежденческих» помещений, а также что здания административного назначения представляют собой частный случай офисных, ссылаясь на классификаторы продукции по видам экономической деятельности и перечни основных функционально-типологических групп зданий и помещений общественного назначения.
На практике это означает, если участок предоставлен для административных целей (в той или иной формулировке), то независимо от фактического использования вас внесут в Перечень. Важный нюанс — если по данным Публичной кадастровой карты ваш объект «заезжает» на чужой земельный участок, соответствующий критериям, но при этом по выпискам из ЕГРН и фактически здание расположено строго на вашем участке, то Москва всё равно его включит.
Подход, безусловно, весьма противоречивый и вызывающий разумные возражения со стороны налогоплательщиков. Так, например, в Краснодарском крае на 2020 год в региональный список было внесено более 80 000 объектов, и большая часть это именно вид разрешенного использования без какой-либо проверки фактических обстоятельств. В Москве же Департамент экономической политики и развития г. Москвы год за годом вносит в Перечень трансформаторные будки и подстанции МОЭСК, так как последние расположены на земельных участках, допускающих размещение торговых и офисных зданий. Совершенно невероятная ситуация, которая не могла долго продолжаться. 12 ноября 2020 года к вопросу подключился Конституционный суд Российской Федерации и, нисколько не смущаясь, перевернул всю практику, причем в пользу налогоплательщика. Давайте разбираться.
Речь идет о постановлении Конституционного суда РФ № 46-П от 12 ноября 2020 г. В этом судебном акте суд проверял доводы АО «Московская шерстопрядильная фабрика» относительно конституционности подпункта 1 пункта 4 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, в той части, что указанная норма допусĸает взимание налога на имущество организаций исходя из ĸадастровой стоимости объеĸтов недвижимости исĸлючительно по признаĸу назначения земельного участĸа, на ĸотором они расположены, вне зависимости от предназначения и фаĸтичесĸого использования самих этих объеĸтов.
По итогам рассмотрения Конституционный суд РФ счел, что данная норма соответствует положениям и принципам
- положения земельного и градостроительного законодательства не предназначены регулировать установление или исчисление налога на имущество организаций;
- виды разрешенного использования и местоположение каждого земельного участка предопределены не фискальными принципами и задачами;
- взимание налога на имущество организаций исключительно из того, что здания расположены на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, хотя объект недвижимости имеет иное назначение и (или) фактическую эксплуатацию, не оправданно в конституционно-правовом отношении;
- при этом здание признается не предназначенным и фактически не используемым для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания с учетом двадцатипроцентного критерия, предусмотренного подпунктом 2 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Следует упомянуть, что выводы Конституционного суда РФ сделаны в отношении тех организаций, чье недвижимое имущество расположено на земельных участках, которыми они владеют на условиях аренды и не могут самостоятельно принимать решения относительно видов разрешенного использования земельного участка.
Любопытно, что новость прошла почти незамеченной, и большинство правовых изданий прокомментировали в духе «Конституционный суд защитил бизнес», и только. Однако значение такого постановления сложно переоценить — теперь собственник здания, а это может быть как гаражный комплекс или даже объект придорожного сервиса, не обязан втягиваться в длительные и дорогостоящие процедуры изменения вида разрешенного использования или межевания, а вправе сразу обратиться в суд с соответствующим заявлением, если объект недвижимости, расположенный на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, фактически используется для иных целей. Искренне надеемся, что данное постановление стимулирует и региональные власти к более вдумчивой и квалифицированной работе.
Таким образом, основным критерием для включения объекта капитального строительства в список по ст. 378.2 Налогового кодекса РФ остался факт использования объекта в целях размещения офисных и торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
Однако и тут формальный подход Москвы не меняется — в большинстве случаев инспектор относит к офисам любые административные помещения, где есть стол, стул и компьютер. Инспектор не проверяет ни вид деятельности компании, ни род деятельности конкретных сотрудников. В его обязанности не входит измерение площадей — расчёт делается по документам БТИ. Инспектор может проводить обследование здания в отсутствие собственника и не вручая тому никаких документов. В итоге Перечень растет, в него попадают даже водонапорные башни, а суды, вплоть до Верховного, выясняют, может ли такая башня использоваться как самостоятельный офисно-торговый объект. Абсурд!
Так что же делать собственнику? Итак, помимо снижения кадастровой стоимости налогоплательщик может:
А. полностью исключить свой объект (здание или помещение) из Перечня, причем не только за текущий налоговый период, но и за предыдущие, вернув ранее уплаченные в бюджет денежные средства;
Б. применить льготу в размере 75% от суммы налога, если здание не используется для размещения офисов или бытового обслуживания с общепитом (доля таких помещений фактически или по технической документации должна быть менее 20%), но находится на земельном участке, предусматривающим размещение административно-деловых центров, бытового обслуживания
В. провести мероприятия по изменению вида разрешенного использования, если они не соответствуют действительности, но являются основанием для включения в Перечень.
А. Исключение из Перечня.
Принимая во внимание, что региональные власти не успели должным образом отреагировать на вышеуказанное постановление Конституционного суда и продолжили включать объекты по двум критериям на 2021 год, собственники будут вынуждены оспаривать законность таких действий как по виду разрешенного использования, так и по фактическому использованию здания.
В первом случае мы получаем выписки ЕГРН и проверяем, где у нас находится объект сейчас, поднимаем наши архивные документы и сверяемся с ними. Если всё хорошо и верно, то можно смело идти в суд. Нюансы безусловно есть — здания менее 1000 кв.м. вызывают меньше вопросов у суда и важно не иметь офисов и/или общепита в технической документации, а вот в случае превышения такой цифры собственник будет вынужден представлять документы о фактическом использовании здания.
В случае наличия акта Государственной инспекции административный истец (а такие дела рассматриваются в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ, которым установлено обязательное участие прокурора) должен опровергнуть как выводы инспекторов, так и предоставить убедительные доказательства того, что в собственности не офисный центр, а административный корпус, где доля офисных, бытовых помещений составляет менее упомянутых 20%. Именно здесь возникает множество вопросов — является ли офисом аппарат управления строительной компании? Москва полагает, что да. А вот по мнению Верховного суда РФ необходимо дифференцированно подходить к квалификации таких помещений. А если помещение используется только для получения корреспонденции, можно ли называть такое помещение офисом? Снова двойственная позиция. Вместе с тем, отметим, что с 2016 года и по настоящее время Московский городской суд достаточно лояльно относится к соответствующим административным искам и процент побед предпринимателей превалирует над отказами в удовлетворении требований. Нельзя не упомянуть, что с недавних пор изменилась и практика по судебным расходам — теперь в случае победы собственник может взыскать свои затраты со второй стороны процесса, то есть с Правительства Москвы.
Б. Применение льготы.
Законодателем предусмотрено, что налогоплательщик может уплачивать налог в размере 25% от исчисленной суммы налога, если по результатам мероприятий по определению вида фактического использования установлено, что менее 20% общей площади используется для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания.
То есть собственнику необходимо вызвать государственного инспектора, чтобы тот осмотрел здание и подготовил акт с вышеуказанными выводами по итогу обследования. Есть и установленные сроки — это нужно сделать с 1 января года, предшествующего налоговому периоду, за который заявлена налоговая льгота, по 30 июня года указанного налогового периода.
На бумаге выглядит достаточно красиво, по факту же нередко сталкиваемся с ситуацией, когда инспектор приходит на объект, видит административный корпус производственной компании и относит его к офисным. Что делать в таких случаях? Прежде всего, изначально готовить мотивированное обращение в Государственную инспекцию, где излагать не только просьбу об осмотре здания, но и включать информацию о фактическом использовании здания (это важно, так как в случае осмотра производственного здания к обследованию дополнительно должен привлекаться сотрудник Департамента науки и промышленности). В случае несогласия с выводами инспектора можно попросить повторное обследование, а если и оно не соответствует Вашим ожиданиям, то стоит обращаться в арбитражный суд с соответствующим заявлением (в 2020 году мы уже получили несколько положительных решений Арбитражного суда г. Москвы).
В. Изменение вида разрешенного использования.
Самый кардинальный и долгий способ решения проблемы. Но иногда только он и может помочь. В нашей практике нередки случаи, когда участок используется под автостоянку, но по каким-то причинам допускает размещение торговых объектов. Почему? Давным-давно собственник сам изъявил желание в подобном, но со временем такая необходимость отпала, вид же остался, что тянет за собой как увеличение кадастровой стоимости, так и регулярное включение в Перечень. Выход один — приводить всё в соответствие, чтобы избежать включения на последующие годы.
К этой же теме примыкает и вопрос с границами смежных участков. Тот случай, когда фактически объект находится на вашем участке и с видом разрешенного использования у него все в порядке, а по документам ваше здание залезает на один или несколько земельных участков. Естественно, что собственник обязан актуализировать такую информацию и с целью устранения подобных недочетов следует прибегать к услугам кадастровых инженеров, которые подготовят соответствующую документацию и устранят существующую в ЕГРН ошибку.
