Как арендатору получить снижение или отсрочку по арендной плате

Автор: Диана Полетаева

01.04.2020 вступил в законную силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон).

В статье 19 Закона определено следующее:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 19 Закона Правительством Российской Федерации было принято и опубликовано официально Постановление от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»^[1].

Постановлением Правительство рекомендовало юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией.

При этом руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления рекомендовано предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных постановлением: «которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона „О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера“ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших* в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

Фактически это означает, что только указанные арендодатели, предоставившие послабления арендаторам (уменьшение, отсрочку арендной платы), могут претендовать на соответствующие меры поддержки. То есть норма должна действовать как стимул.

Вопрос об уменьшении размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, сторонам рекомендовано решать самостоятельно — в переговорах.

Что касается отсрочки, то по ней предложены более конкретные решения для лиц, указанных в п. 1 требований, утверждённых Постановлением.

Приведём ключевые параметры отсрочки:

1. Субъекты и объекты

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

То есть рекомендации действуют для всех собственников, включая частных, если речь идёт о нежилых помещениях.

2. Сроки

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

3. Условия отсрочки:

1. задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
2. отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;
3. штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
4. установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
5. размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
6. если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Таким образом, условия по отсрочке прописаны довольно детально, педантизм законодателя стоит отметить особо: предусмотрен и временной период отсрочки, и порядок погашения, и аннуитеты, учтена судьба дополнительных платежей и распределение бремени их несения.

Безусловно, для бизнеса, арендующего недвижимость, сроки кажутся не самыми удобными, поскольку к октябрю 2020 года и январю 2021 года не все смогут накопить необходимые ресурсы. Однако необходимо помнить про баланс интересов сторон. Если эпидемиологический сценарий будет складываться благоприятно, ограничительные меры продлены не будут, это позволит постепенно восстанавливать экономическую активность. И тогда собственник вправе рассчитывать на извлечение дохода от своего имущества, если им будет владеть и пользоваться другое лицо.

В Постановлении имеется оговорка о том, что рекомендованные условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке — независимо от даты заключения такого соглашения. Она призвана урегулировать вопросы, связанные с условиями соглашений, которые были заключены сторонами, на которые может распространяться регулирование, до вступления в силу Постановления. Фактически оговорка направлена на «выравнивание» условий арендных отсрочек на рынке.

Кроме того, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных требованиями.

Это положение означает, что может быть применено иное регулирование для государственной и муниципальной собственности. Вероятно, речь может идти и о более длительных отсрочках, и об альтернативных схемах регулирования отношений сторон — в зависимости от конкретной ситуации на рынке субъекта и в экономике.

Важное значение имеет положение о том, что стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных требованиями. Это дополнительно подтверждает рекомендательный характер государственного регулирования арендного вопроса в условиях ограничительных мер. И вместе с тем позволяет «выровнять» положение субъектов арендного рынка.

Для всех участников арендных отношений, подпадающих под прописанное законодателем регулирование, можно рекомендовать следующий алгоритм действий:

I Лицо, арендующее недвижимое имущество, находящееся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений, со ссылкой на положения Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановление Правительства Р Ф от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» обращается к арендодателю с просьбой о заключении дополнительного соглашения:

• об уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней,
  или
• об отсрочке или рассрочке уплаты арендной платы.

В обращении следует подробно описать условия, на которых арендатор планирует заключить дополнительное соглашение.

II Арендодатель анализирует предложение арендатора, соотносит свои экономические возможности, рекомендации Правительства Р Ф, прорабатывает альтернативный сценарий своей экономической деятельности (исходя из рыночной и эпидемиологической ситуации в конкретном регионе). Учитывая рекомендации Правительства, арендодатель может предложить свой вариант условий дополнительного соглашения.

III Стороны согласовывают параметры будущего соглашения и заключают его.

В случае возникновения спора вопрос об изменении арендных отношений может стать предметом судебного разбирательства. Однако, учитывая существующие затруднения в функции отправления правосудия, мы может настоятельно рекомендовать сторонам прилагать максимальные усилия для того, чтобы не доводить споры до судебных органов.

Во-первых, учитывая известный позитивизм судебного правоприменителя, право на изменение и параметры изменения арендных отношений будут применяться судами в русле правительственных рекомендаций, которые из «рекомендаций» будут переведены в разряд «нормы прямого применения».

Во-вторых, ситуация в экономике очевидна. Применение в нынешних условиях ст. 451 ГК РФ выглядит оправданно. Вряд ли суд, рассматривая спор, признает за арендодателем право на стабильный доход, пренебрегая объективными фактами. Баланс интересов сторон в договорном праве первичен.

В-третьих, почти не существует идеальных судебных решений. Идеал стоит искать сторонам в компромиссах. Это позволит избежать неопределённости, выбрать оптимальный для своего бизнеса механизм и сохранить партнёрские отношения. Следует помнить, что коммерческая аренда — это B2B-игра вдолгую и в ситуации экономический неопределённости хороший арендодатель, как и хороший арендатор — на вес золота.

* 03.04.2020 Постановлением Правительства Р Ф № 434 был утверждён список сфер деятельности, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции^[2]:

• авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
• культура, организация досуга и развлечений;
• физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
• деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
• гостиничный бизнес;
• общественное питание;
• деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
• деятельность по организации конференций и выставок;
• деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

Однако в нём есть специальная оговорка о том, что используется он в целях применения части 1 статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон „О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа» в отношении заемщиков, относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства, заключивших до дня вступления в силу указанного Федерального закона с кредитором -кредитной организацией или некредитной финансовой организацией, которая осуществляет деятельность по предоставлению кредитов (займов), кредитный договор (договор займа), в том числе кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, которые вправе в любой момент в течение времени действия такого договора, но не позднее 30 сентября 2020 г., обратиться к кредитору с требованием об изменении его условий, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств на срок, определенный заемщиком.

Вероятно, он будет применяться и для арендных отношений. Однако в случае судебного спора с арендодателем на его узкоспециальный характер можно будет обратить внимание.

^[1] Номер опубликования: 1 202 004 060 005, дата опубликования: 06.04.2020

^[2] http://static.government.ru/media/files/CGHHI9UNm6PFNfn2X2rdgVW9fo757i7A.pdf