Кот в каменном мешке. Как не купить объект самовольного строительства

Автор: Григорий Волков

В последнее время в Москве идет активная работа по выявлению объектов самовольного строительства. Следует заметить, что такие объекты зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и поставлены на государственный кадастровый учет. Как правило, в данный перечень попадают объекты, которые претерпели изменения на основании Актов Межведомственных комиссий при Префектурах округов, действовавших до 2011 года. Однако необходимо учитывать, что подобные комиссии были уполномочены согласовывать только внутренние перепланировки отдельно стоящих нежилых зданий без реконструкции и увеличения существующего пятна застройки.

Учитывая тонкую грань между реконструкцией и перепланировкой, многие объекты получили согласование таких комиссий в качестве узаконенной перепланировки, хотя фактически содержали все признаки реконструкции. Изменения по таким объектам получили государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости.

С 2013 года на территории города Москвы действует Постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819 «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (далее Постановление № 819), в которое включаются объекты недвижимого имущества, обладающие, по мнению городских властей, признаками самовольного строительства.

На территории города Москвы органом, уполномоченным на выявление объектов самовольного строительства, является Госинспекция по недвижимости Москвы, которая направляет в адрес собственника объекта предписание о необходимости снести такой объект. И уже в случае, если собственник сам такой объект не демонтирует, то Город в лице Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы выходит с иском в суд о признании такого объекта самовольной постройкой и его сносе.

Важно отметить, что при наличии государственной регистрации права признать объект недвижимого имущества самовольной постройкой может только суд и никто более. Органы исполнительной власти Москвы могут только предполагать о наличии у объекта признаков самовольного строения, но никак не считать его таковым, поскольку оспорить право собственности можно только в судебном порядке.

Для сохранениятакого объекта в судебном порядке необходимо наличие одновременно двух условий:

  • заключение судебной строительно-технической экспертизы о том, что объект не представляет угрозу для неопределенного круга лиц;
  • истечение срока исковой давности.

Во всех остальных случаях суды, как правило, выносят решения о признании объекта самовольным строением и его сносе с возложением на собственника недвижимого имущества обязательств по его сносу и благоустройству освобожденной территории. В противном случае город сам осуществляет такой демонтаж с возложением на собственника понесенных расходов. Кроме того, на собственника ложится обязанность по погашению кадастрового учета и регистрации права снесенного объекта.

Большую опасность для собственников таких объектов в последнее время вызывает требования Города, заявленные в суде, о признании права отсутствующим на весь объект целиком, а не только на ту часть, которая является самовольной постройкой. Это касается объектов, в состав которых входят пристройки, обладающие признаками самовольного строения, не имеющими отдельного кадастрового учета от основного здания. Поскольку такой объект входит в состав основного здания, то и Город, особо не разбираясь в последствиях, которые может повлечь для собственника всего объекта такое требование, предъявляет в суд требование о погашении права собственности на весь объект целиком.

Не редки случаи, когда суды удовлетворяют подобные требования Города, тем самым создавая правовую неопределенность в отношении всего объекта целиком. То есть фактически суд своим решением лишает владельца его собственности.

Здесь следует особо отметить, что на стадии покупки любой недвижимости очень сложно распознать факт произведенной незаконной реконструкции, тем более если объект не содержится в упомянутом Постановлении № 819. В ЕГРН подобные сведения об объекте не включаются. При выборе к покупке объекта следует изучить историю происходивших изменений по конфигурации помещений и внешнему облику согласно данным БТИ. Запрашивать на каждое такое изменение разрешительную документацию, в отдельных случаях даже привлекать строительного эксперта с целью получения заключения по изменению конструктивных особенностей здания (относится ли данное изменение к перепланировке или реконструкции).