Риски землевладельца или как ценность превращается в обременение

Автор: Елена Муратова

По мере роста благосостояния семьи задумываются над приобретением земельных участков для дачи и садоводства, домов в коттеджных поселках и дачных товариществах.

Соответственно, земли вблизи агломераций являются ценностью, приобретение которой становится важным событием в жизни семьи. Кроме того, часто приобретение земли (загородного дома) рассматривается как инвестиционное вложение, поскольку предполагается, что недвижимость всегда останется в цене. Однако иногда такие ожидания не оправдываются, а имущество, полагаемое как ценное, оказывается фактически неликвидным.

Почему такое может произойти? Прежде всего потому, что в настоящее время, несмотря на определенные успехи в этом направлении, отсутствует система, позволяющая определить все ограничения на приобретаемый земельный участок, отсутствует эффективная защита добросовестных собственников от ошибок, связанных с ненадлежащим исполнением чиновниками своих обязанностей (сюда можно отнести как факты незаконной смены вида разрешенного использования земельного участка, так и отсутствие обеспечения отражения информации о наличии охранной зоны в публичной кадастровой карте), также не имеется полноценной защиты прав собственников при установлении той или иной охранной зоны.

Все вышесказанное можно проиллюстрировать на одном реальном примере.

В 2007 году глава одного из подмосковных районов издал постановление об изменении вида разрешенного пользования земельного участка, разрешив осуществление дачного строительства. В дальнейшем земельный участок был приобретен в собственность инвестором.

Поскольку данный земельный участок прилегал к землям одного из заповедников, районный прокурор обжаловал указанное постановление об изменении вида разрешенного пользования, полагая, что земельный участок находится в охранной зоне заповедника. К участию в деле привлекли и упомянутого инвестора. В рамках процесса была назначена судебная экспертиза, в которой эксперт пришел к выводу, что земельный участок не расположен в охранной зоне заповедника. По результатам рассмотрения дела в 2013 году Московским областным судом прокурору было отказано в признании постановления об изменении вида разрешенного использования недействительным.

Соответственно, инвестор, имея на руках такой судебный акт, небезосновательно предполагал, что на земельном участке, находящемся у него в собственности, можно возвести жилой дом, а часть земли, в которой не было необходимости, продать иным лицам, желающим обзавестись дачей в экологически чистом районе Подмосковья.

Прошло еще шесть лет, и уже в 2018 году в публичную кадастровую карту были внесены сведения о том, что данный участок находится в охранной зоне заповедника.

Данный факт поставил крест не только на проекте застройки земельного участка, но и поставил под угрозу право собственности на уже построенное имущество. Кроме того, инвестор столкнулся с невозможностью продажи участков, поскольку покупатели хотели приобрести землю в целях осуществления дачного строительства, но эта цель приобретения в договоре купли-продажи порождала отказ органов Росреестра в регистрации договора. Иными словами, произошло не что иное, как обесценивание некогда дорогостоящего актива. Более того, этот актив сам по себе превратился в обременение, поскольку осталась необходимость уплаты земельного налога.

Что в этой ситуации можно предпринять инвестору? К сожалению, эффективных путей защиты интересов инвестора на данный момент не имеется. Главным образом проблема заключается в очевидном лукавстве законодателя. Оно состоит в том, что участки, использование которых имеет ограничения, могут находиться в собственности у частных лиц. Безусловно, трудно себе представить ситуацию, при которой частное лицо желает приобрести дорогостоящий земельный участок, использование которого существенно ограничено: до объема, равного возведению туристической палатки. Но с точки зрения судебных органов, поскольку установление охранных зон не влечет лишения или умаления права собственности на попавшие в такие зоны земельные участки, никакого нарушения права собственников не имеется. А следовательно, у сособственника отсутствует право на какую-либо компенсацию от государства вследствие потери части рыночной стоимости земельного участка.

Следует также учесть, что поскольку большинство охранных зон предполагают запрет на строительство либо существенные ограничения такой деятельности, у собственников зданий и строений, оказавшихся в охранной зоне, возникает риск признания таких зданий и строений самовольными постройками.

Вместе с тем, некоторые права собственника строений на участке, попавшем в охранную зону, все же могут быть защищены. Это стало возможным в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 03.08.2018 № 339-ФЗ.

В данном случае речь идет о защите от принятия решений о сносе так называемой «самовольной постройки».

Согласно ст. 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» решение о сносе самовольной постройки не может быть принято в соответствии со ст. 222 Кодекса в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

1) права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;

2) параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом.

Напомним, что в соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного Кодекса Р Ф объектом индивидуального жилищного строительства признается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Таким образом, в настоящее время собственники жилых домов, расположенных на дачных и садовых участках, право собственности на которые зарегистрировано до 01.09.2018, имеют определенную законодательную защиту против требований о сносе своих домов.

Однако в целом конфликт интересов между собственниками земельных участков, попавших в охранную зону, и государством является неурегулированным. Для самой скромной попытки его разрешения целесообразно введение (на законодательном уровне) процедуры выплаты компенсаций собственникам таких участков, либо процедуры выкупа таких участков государством и/или иными лицами, заинтересованными в сохранении охранной зоны.