Строительство — дело не простое. Часто проблемы финансового и организационного характера занимают столько времени, что о легализации постройки и получении разрешительных документов застройщик задумывается в последнюю очередь. Казалось бы, дело нехитрое: главное, что построен дом, а необходимые документы можно собрать и после. Между тем, как показывает практика, не все в данном вопросе столь однозначно. И порой на признание права собственности на самовольную постройку уходит больше сил и времени, чем на ее строительство.
Об основных проблемах и способах их решения, тенденциях в судебной практике, а вместе с тем и о существующих пробелах и неразрешенных вопросах самовольного строительства поговорим в этой статье.
Вначале остановимся на определении самовольной постройки и ее правовом режиме.
Согласно положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — «ГК РФ») самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, которые созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведены без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По общему правилу, установленному законодателем в вышеуказанной статье, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Свободный оборот такой постройки также не возможен: застройщику запрещено распоряжаться постройкой. В частности, заключать сделки купли-продажи, дарения, аренды и иные.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Однако из изложенного выше правила гражданское законодательство предусматривает исключения.
Так, положением пункта 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
Условие № 1: лицо, осуществившее постройку, должно иметь в отношении земельного участка права, допускающие строительство на нем данного объекта.
Условие № 2: на день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или иным обязательным требованиям к параметрам постройки.
Условие № 3: сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом все вышеизложенные условия должны быть соблюдены одновременно. Следует отметить, что порядок признания права собственности на самовольную постройку был усложнен Федеральным законом
Необходимо понимать, что после вступления в силу указанных изменений, при рассмотрении искового заявления о признании права собственности суды будут исходить из новой редакции закона в независимости от того, как давно была возведена постройка. Как отмечено в совместном постановлении пленумов Верховного
Далее рассмотрим основные проблемы, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку и возможностью ее сноса.
Вправе ли арендатор земельного участка обратиться в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку?
Если исходить из буквального толкования пункта 3 статьи 222 ГК РФ, то правом на предъявление такого требования обладают собственники, а также лица, которым земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования. Право аренды при этом не упоминается.
Вместе с тем, анализ положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Отсутствие права аренды в качестве одного из оснований (при соблюдении остальных условий) для признания права собственности на самовольную постройку, по мнению автора настоящей статьи, является существенным пробелом в законодательстве. Поскольку, ограничив перечень прав на земельный участок, при наличии которых возникает права на самовольную постройку исключительно вещными, законодатель лишил арендатора возможности реализовать в полной мере прямо предусмотренные Земельным кодексом РФ права.
Судебная практика по этому вопросу придерживается следующего мнения.
Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если при строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы их жизни и здоровью.[2][2]Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного
Аналогичный вывод содержится в следующих судебных актах: Определение Верховного
Таким образом, суды могут поддержать арендатора в намерении признать право собственности на самовольную постройку, при одновременном соблюдении следующих условий:
- Договор аренды заключен и зарегистрирован (при необходимости) в установленном законом порядке.
- Категория и вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка позволяет возводить на нем постройку, право собственности на которую хочет признать арендатор.
- По договору аренды застройщику было предоставлено право возводить на земельном участке строения и сооружения и (или) создание объектов недвижимости на таком земельном участке являлось целью заключения договора.
- При строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных, строительных норм и правил.
- Сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы их жизни и здоровью.
Есть ли возможность признать право собственности на самовольную постройку в отсутствие разрешения на строительство?
В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением предусмотренных законом случаев.
В число таких исключений входят, в том числе, строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности или строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; капитальный ремонт объектов капитального строительства.
Указанный перечень не является закрытым. Однако иные исключения из общего правила должны быть прямо предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности Российской Федерации или ее субъектов.
Таким образом, если ни к одному из предусмотренных законодательством исключений постройка отнесена быть не может, в случае неполучения на ее строительство разрешения, она будет являться самовольной.
При этом для получения разрешения на строительство необходимы документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план конкретного участка земли, проектная документация, обязательно утвержденная в установленном законом порядке, а также положительное заключение такой документации. Это далеко не весь перечень документов, которые могут потребоваться в каждом конкретном случае (при наличии сособственников земельного участка или при строительстве линейного объекта, например). То есть сам процесс получения указанного разрешения — процедура, занимающая время и связанная с обращениями во многие инстанции.
К тому же никто не может быть застрахован от получения отказа от выдачи разрешения на строительство. К примеру, в связи с представлением неполного пакета документов или сообщением недостоверных сведений, или невозможности осуществления строительства на принадлежащем застройщику земельном участке.
Судебная практика до некоторых пор рассматривала отсутствие разрешения на строительство как безусловное основание для отказа в признании права собственности на объект недвижимости. К таким выводам, к примеру, суды пришли в Решении Арбитражного суда Чувашской республики
Вместе с тем, в связи с различными обстоятельствами каждого конкретного судебного дела, при которых в одном случае лицу необоснованно отказали в выдаче разрешения, а он либо не оспорил такой отказ в суде, либо суд отказал в отмене решения уполномоченного органа, а в другом — лицо не предпринимало ровным счетом никаких мер для получения соответствующего разрешения, подобный однообразный подход, безусловно, являлся существенным пробелом как в законодательстве, так и в практике его применения.
Однако совместным постановлением Пленума Верховного
Изложенная в вышеуказанном постановлении позиция, безусловно, нашла свое отражение в судебной практике в дальнейшем. К примеру, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении № А03−4451/2012
В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, шанс признать право собственности на самовольную постройку в отсутствие разрешения на строительство, безусловно, есть. Однако важное значение здесь имеет доказательственная база, которую необходимо собрать перед обращением в суд, для установления следующих фактов:
— постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также соответствует специальным нормам и правилам. В качестве доказательства этого факта могут служить положительные заключения уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному, пожарному и санитарному надзору, в которых данные обстоятельства должны быть прямо отражены, а сами заключения подписаны уполномоченными должностными лицами.
— до обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку застройщиком были предприняты действия, направленные на получение разрешения на строительство и иных необходимых согласований для строительства спорного объекта. При наличии также подойдут полученные застройщиком необоснованные отказы от строительства постройки (даже если в последующем такие отказы не были обжалованы в суде).
Вместе с тем применение статьи 9.5. Кодекса об административных правонарушениях, согласно пункту 1 которой строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство влечет наложение штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток, никто не отменяет.
Следовательно, при строительстве самовольной постройки без разрешения на строительство, даже при наличии всех предусмотренных законом оснований для признания права собственности на нее, исключить возможность привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанной норме нельзя.
А если требуют снести?
Строительство самовольной постройки само по себе означает грубое нарушение застройщиком правил гражданского и градостроительного законодательства. Иными словами, самовольное строительство — это возведение строений (сооружений) без получения необходимых разрешений.
Несмотря на то, что при соблюдении обстоятельств, изложенных выше, введение самовольной постройки в гражданский оборот возможно, сам факт возведения самовольной постройки по общему правилу рассматривается законодателем как гражданско-правовой деликт.
Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 — 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которую по общему правилу, установленному законом, не возникает.[3][3]Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда
При этом необходимо понимать, что даже факт признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке и регистрация такого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не исключает возможности предъявления требования о ее сносе в судебном порядке и удовлетворения такого требования судом.
Такой вывод содержится в пункте 23 постановления Пленума Верховного
Вместе с тем, полноценный собственник самовольной постройки уже мог распорядиться своим недвижимым имуществом, например, сдать в аренду либо передать в залог. Остается неразрешенным вопрос: как быть с правами третьих лиц на самовольную постройку, право собственности на которую уже зарегистрировано, в случае принятия судом решения о ее сносе. Ведь контрагент, заключая то или иное соглашение с собственником имущества, не вправе презюмировать его недобросовестность.
Положением пункта 23 Постановления Пленума Верховного
Таким образом, если решение по делу о сносе самовольной постройки принято, а арендатора или залогодержателя привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц забыли, есть все шансы признать указанное решение не соответствующим нормам законодательства и сложившейся судебной практике, что может быть рассмотрено судом апелляционной или кассационной инстанций в качестве основания для отмены данного решения.
А будут ли рассматриваться судом обстоятельства, являющиеся основанием для признания права собственности на самовольную постройку, если заявлено требование о ее сносе, а застройщик встречного иска о признании права собственности не заявил?
Предположим, суд первой инстанции принял решение о сносе самовольной постройки, встречного иска о признании за ответчиком права собственности на которую заявлено не было. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, полностью согласившись с выводами суда первой инстанции. Ответчик решает подать кассационную жалобу, поскольку считает, что, несмотря на основания для признания постройки самовольной и подлежащей сносу, также присутствует все основания для признания за ним права собственности на эту постройку.
Ранее суды неоднократно ссылались на отсутствие встречного иска о признании права собственности, в связи с чем не считали необходимым проверять наличие таких оснований в рамках дела о сносе постройки.
Существенным пробелом практики применения норм о самовольной постройки судами долгое время являлось относительно формальный подход к реализации такого субъективного права ответчика как подача встречного иска.
В корне изменило указанную практику Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 8 июля 2014 года № 19-КГ14−6, которое нашло свое отражение в Обзоре судебной практики Верховного суда от 24 декабря 2014 года. Указанным Определением создан важный прецедент, который, безусловно, повлияет на результаты рассмотрения судами подобных споров в дальнейшем.
Так, судом было отмечено: «…не представляется возможным согласиться с выводами о необходимости обращения ответчика со встречным иском о сохранении самовольной постройки и признании права собственности. В силу принципа диспозитивности гражданского процесса лица, участвующие в деле, самостоятельно выбирают способ защиты своих интересов, самостоятельно распоряжаются предоставленными им законом правами и обязанностями.
Как предусмотрено частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов. Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, но не его обязанностью.
При рассмотрении настоящего дела суд пришел к выводу, что ответчиком должны были предприниматься меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления в суд соответствующего встречного иска, тем самым вменив ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом.
Между тем, в силу диспозитивности гражданского судопроизводства такое право должно реализовываться лицом самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда, при этом гражданские права, подлежащие, по мнению суда, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав".
При этом суд подчеркнул, что формальный подход при рассмотрении дела судом о сносе самовольных построек недопустим. При наличии оснований для признания права собственности на самовольную постройку, самовольная постройка может быть сохранена. В этом случае перед судом ставятся такие вопросы, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан сохранением возведенной постройки.[4][4]Пункт 2 Обзора судебной практики Верховного Суда от 24 декабря 2014 года
Иными словами, с принятием Верховным судом данного определения, судам, при рассмотрении дел о сносе самовольной постройки, предписана проверка оснований для возможности сохранения такой постройки и признания права собственности за ней в дальнейшем. Причем нереализация ответчиком своего процессуального права на подачу встречного иска не может рассматриваться в качестве освобождения от доказывания указанных обстоятельств.
Указанный прецедент повлиял на судебную практику. Так в рамках дела № А32−34 332/2013
Поможет ли экспертиза?
При признании объекта капитального строительства самовольной постройкой нередко назначаются строительно-технические или землеустроительные экспертизы.
В число вопросов, которые необходимо поставить перед экспертом, входят:
1. Соответствует ли возведенная постройка градостроительным и строительным нормам и правилам (СНИП, ГОСТ)?
При этом, учитывая содержащиеся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом (экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда, вопросы существенности указанных нарушений не могут ставиться на разрешение эксперта. Такой вывод сделан в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного
2. Создает ли сохранение самовольной постройки угрозу жизни и здоровью граждан? Если да, то в чем заключается данная угроза?
О необходимости постановки перед экспертами данных вопросов указано в пункте 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22
3. Возможно ли приведение реконструированного объекта в первоначальное состояние, без нанесения существенного ущерба конструкции?
Указанные вопросы относятся непосредственно к строительным и техническим аспектам. Отдельные моменты относительно возможности самовольного строительства на земельном участке, на котором расположена самовольная постройка, могут быть разрешены посредством проведения землеустроительной экспертизы (Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан
О законодательных инициативах
Из тенденций законодательных инициатив относительно внесения поправок в статью 222 ГК РФ можно выделить несколько направлений.
Первое из которых заключается в намерении ограничить возможность узаконивания (легализации) самовольных построек в судебном порядке. С этой целью депутатами Государственной думы от политической партии «Справедливая Россия» было предложено признать утратившим силу пункт 3 статьи 222 ГК РФ и внести изменения в пункт 2 указанной статьи.
Депутаты объясняют необходимость принятия предложенных изменений следующим. Положение статьи 222 ГК РФ дает возможность заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней право собственности. Эта «лазейка» стала одной из причин «угрожающих масштабов» самовольных построек, в основном многоэтажных домов и коммерческих объектов". Авторы законопроекта указывают на то, что дома сдают с нарушениями, соответственно, от покупки такой недвижимости страдают новоселы. Законопроект планируют распространить на правоотношения, возникающие после вступления его в законную силу.[5][5]Сайт Экспертного центра при Институте судебных экспертиз и криминалистики, зарегистрировано при
Второе направление, напротив, связано с упрощением процедуры признания права собственности на самовольную постройку. Так, существует мнение о необходимости предусмотреть внесудебный порядок признания права собственности на объекты самовольного строительства, который будет применяться, наряду с судебным, в качестве альтернативного. Впервые с такой инициативой выступил Новосибирский областной Совет депутатов, предложив на рассмотрение Государственной Думе соответствующий законопроект.[6][6]Проект ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
В настоящей статье рассмотрены лишь несколько из проблем, связанных с вопросами о признании права собственности на самовольную постройку либо с ее сносом. Приведенные в статье примеры судебной практики показывают, как много при разрешении того или иного дела значат конкретные обстоятельства и грамотно подобранная доказательственная база. Таким образом, на замену простой истине о том, что ломать — не строить, может прийти другая: строить — не признавать и не доказывать.
